石城县人民政府

关于征求《石城县县城建设用地

范围内棚户区（城中村）改造项目

土地和房屋征收补偿安置方案》意见的通告

 

为进一步改善县城居民住房条件和生活环境，现拟对县城建设用地范围内棚户区（城中村）进行集中改造，并对所属范围内的土地和房屋进行征收补偿安置。根据《中华人民共和国土地管理法》《江西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）等相关规定，现将《石城县县城建设用地范围内棚户区（城中村）改造项目土地和房屋征收补偿安置方案》予以通告，并公开征求公众意见。

被征收人、其他权利人对《石城县县城建设用地范围内棚户区（城中村）改造项目土地和房屋征收补偿安置方案》如有意见、建议或需申请听证的，请持本人身份证明、房屋权属证明等有效证件，在征求意见期限内以书面方式向石城县棚户区改造工作领导小组办公室提出。

征求意见时间：2018年4月28日至5月27日

联系地址：石城县雍和文园后幢南侧县棚改办办公室

联系电话：0797—5710006，联系人：杨志能、温祖森

特此通告

 

附件：石城县县城建设用地范围内棚户区（城中村）改造项目土地和房屋征收补偿安置方案（征求意见稿）

 

 

                                   石城县人民政府

 2018年4月28 日
       

 

 

石城县县城建设用地范围内棚户区（城中村）改造项目土地和房屋征收补偿安置方案

（征求意见稿）

  

 为加快改善棚户区居民的生活条件，保障当事人合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《江西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）相关规定，结合省、市会议精神与我县实际，制定本方案。

一、征收与补偿原则

房屋征收遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则

二、房屋征收的目的

为改善棚户区居民住房生活环境，完善城市综合服务功能，促进国民经济和社会发展

三、征收范围

县城建设用地范围内住房简陋、环境较差、年代久远、安全隐患多，涉及重点民生工程、基础设施建设工程的区域，具体范围以各地块征收红线图为准。

四、签约时限

以县人民政府发布通告载明的时间为准

五、征收主体和部门（单位）

征收主体：石城县人民政府

集体土地房屋征收主管部门：县国土资源局

国有土地房屋征收部门：县征地拆迁安置办公室

征收实施单位：琴江镇人民政府

六、补偿户头的认定

以被征收房屋所有权证（或土地使用权证）登记进行认定；房屋产权人不明确的，按公告发布前单独立户的（凭户口簿）户头确定。

七、土地征收补偿

由琴江镇人民政府会同县国土资源局负责土地征收，土地补偿安置费、青苗补偿费按照省人民政府最新公布的全省征地统一年产值标准和区片综合地价进行补偿。

八、房屋合法性认定及处置

（一）房屋合法性认定

居民住宅房屋的合法性凭批准用地建房手续、建房规划审批手续、宅基地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、集体土地建设用地使用权证、房屋产权证等有效证件认定。

（二）未经批准建设的房屋合法性认定办法

未经批准建设的居民住宅房屋，由房屋所有人在规定时间内主动提出申请，并按照《中共石城县委石城县人民政府关于开展县城规划区内违法用地违法建设清理整治工作的意见》（石党发〔2014〕8号）及石城县“两违”清理整治工作指挥部2017年第一期会议纪要文件规定，补缴土地罚款，建设罚款，报批规费，土地出让金等费用后，最终由棚户区改造工作指挥部会同相关部门予以审核，经认定为合法住宅的房屋，按合法建筑补偿安置。

未认定为合法建筑的，按违法建筑予以处置。

（三）有下列情形之一的，不予认定为合法建（构）筑物

1.非法买卖的房屋或土地；

2.非法占用农村集体土地建设的建（构）筑物；

3.在已征收的土地上建设的建（构）筑物；

4.在征地告知书发布后，抢建、搭建、加层的建（构）筑物；

5.其他违法违章建（构）筑物。

（四）违法建筑的处理办法

 经认定为违法建筑的，拆迁户在规定时间内自行拆除到位的，给予适当助拆补助，标准为简易棚60元/㎡、房屋170元/㎡（2016年4月29日后搭建且无相关手续的不予补偿）。在规定时间内拒不配合拆除的无任何助拆补助，由有关行政管理部门依法作出责令限期拆除违法建筑决定书，并依法强制拆除。

九、集体经济组织成员认定

下列人员可以认定为被征地集体经济组织成员：

1.户籍在被征地集体经济组织内，依法取得宅基地使用权、土地承包权、参与分配集体经济所得收益或承担集体经济组织义务的村民；

2.户籍在被征地集体经济组织内的在校学生，或就读大中专院校前，户籍在被征地集体经济组织内的在校学生，或大中专院校毕业后，户籍直接迁回被征地集体经济组织内的村民；

3.入伍前户籍在被征地集体经济组织内的现役士兵和按照国家政策不予安置的士官；

4.服刑前户籍在被征地集体经济组织内的正在服刑人员；

5.法律法规规章和国家政策规定可以认定为被征地集体经济组织成员的其他情形。

十、房屋征收评估机构选定办法

征收实施单位应在征收范围内公布不少于3家已报名且符合资质的评估机构名单，供被征收人协商选定。协商不成的，按照少数服从多数的原则投票决定。投票仍不能确定的，通过摇号、抽签等方式随机确定评估机构，并聘请公证机构进行现场公证。被征收人选定或者随机确定的评估机构名单须在征收范围内公布。

十一、住宅房屋的征收、补偿和安置

采取货币安置和产权调换（房屋安置）两种方式。

（一）货币安置

1.被征收人可选择评估价格补偿，也可选择按基准价格补偿（详见附件1）

    （1）选择评估价格补偿的，由有相应资质的评估机构依法对被征收人房地产（建筑物、装修、附属设施及房屋用地）进行评估，双方无异议后签订《房屋征收补偿安置协议》，被征收人搬迁完毕并验收合格后，征收实施单位一次性结付房地产补偿、搬迁过渡和奖励等费用。

（2）选择基准价补偿的，其房屋基础、土地、普通装修(水泥地面、水电线路、外墙和内墙面水泥粉刷或刷白、木制、铝合金或塑钢门窗等)均包含在基准价格中，不另行评估，如有异议，则按照评估价格进行补偿。

2.搬迁补助、临时安置补助

（1）搬迁补助：以房屋主体建筑面积为准，100平方米以内的1500元／户，超过100平方米的，超出面积按5元／㎡计付。货币安置的搬迁费只补助一次。

（2）临时安置补助：以房屋主体建筑面积为准，按每平方米每月5元的标准（不足100平方米的按100平方米计付）一次性发放6个月的临时安置补助费。

3.购房补助及奖励

（1）购房补助：选择基准价格补偿，在规定签约期限内签约腾房的，且一宗地上仅有一层、二层、三层、四层及以上的，分别按主体房屋（不含附属房）房地产价值的60%、45%、25%、20%的标准给予补助。一层半的按二层的购房补助标准给予补助，依次类推。

（2）进度奖励：按规定的签约腾房时间分三个阶段进行发放，一、二、三阶段分别按主体房屋（不含附属房）房地产价值的5%、3%、2%的标准予以奖励，超过签约腾房期限的不予奖励。

（二）产权调换（房屋安置）

1.房屋产权调换方式：按房屋主体建筑面积折算成安置指标面积进行安置、互补结构差价的方式。

被征收房屋装饰装修补偿费用，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。房屋占地均包含在主体房屋中，不再另行评估。

（1）安置指标面积的确定：一宗地仅有一、二、三层（含三层以上）分别按房屋主体建筑面积1：1.3、1：1.15、1：1的比例计算安置指标面积。一层半的按二层计算，仅有楼梯间的按一层计算，依此类推。

（2）结构差价结算方式：产权调换房为框架结构。被征收人主房为框架结构的，安置指标面积与安置面积不补结构差价；被征收人主房为砖混结构的，由被征收人按100元/平方米向房屋征收实施单位补结构差价；被征收人主房为砖木结构的，由被征收人按200元/平方米向房屋征收实施单位补结构差价；被征收人主房为土木结构的，由被征收人按250元/平方米向房屋征收实施单位补结构差价。

（3）安置房的土地性质为国有出让。

（4）安置面积必须和安置指标面积接近，如果安置面积超过安置指标面积的,10（含）平方米以内按1600元/平方米进行回购；超过10平方米按市场价格进行回购。如果安置面积少于安置指标面积的，少安置部分按货币补偿基准价格补偿。安置指标面积在40平方米以下的，只可选择货币安置，但安置户没有其他住宅的除外。

（5）安置房为期房，其面积均含公摊面积。

（6）安置房位置：按规划就近安置，详见规划图。

（7）安置房户型。分为四室二厅（约140平方米）、三室二厅（约120平方米）、二室二厅（约80、100平方米）三种（具体面积及以实际建成的房屋为准）。

（8）安置房建筑标准统一为“四通一平”、内墙毛坯墙、进入套房第一道门安装安全门，外墙装修完毕并安装铝合金窗（普通），水、电、网线、总管总线到户，其它自行负责。

2.搬迁及临时安置补助费

（1）搬迁补助：以房屋主体建筑面积为准，100㎡以内的1500元／户。超过100平方米的，超出面积按5元／㎡计付。产权调换的搬迁补助为两次，签约腾房后发放。

（2）临时安置补助：以房屋主体建筑面积为准，按每平方米每月5元的标准进行补助（不足100㎡的按100㎡计付），时间为36个月;过渡期限延长的，超过期限在12个月以内的，超出月份按每平方米每月7.5元标准进行补助； 12个月以上的，超出月份按每平方米每月10元标准进行补助。

3.进度奖励

按规定的签约腾房时间分三个阶段进行发放，一、二、三阶段分别按主体房屋（不含附属房）建筑面积200元/平方米、150元/平方米、100元/平方米的标准予以奖励，超过签约腾房期限的不予奖励。

4.安置房选房办法

（1）按签约和腾房时间分别编出序号，两个序号相加，再按数字大小从小到大排列，得出选房序号，序号相同的按签约时间的先后来确定，如签约时间仍相同的则抽签确。

（2）规定时间内未参与选房的作弃权处理，由征收实施单位随机选定房屋予以安置。

（3）实施细则由征收实施单位和承建单位制定。

十二、非住宅房屋的征收补偿标准

（一）合法商业店面的认定及补偿

商业店面按具有相应资质的第三方评估公司评估的市场评估价格进行货币安置，搬迁补偿、临时安置补助、进度奖励参照住宅房屋（货币安置）补偿标准执行，停产停业损失补偿按店面补偿价格（不含奖励及补助）的5%给予被征收人一次性补偿。

（二）临街独立式房屋第一层第一自然间的认定及补偿

原属合法住宅房屋，在房屋征收决定公告（或征地公告）发布前，对具备工商营业执照、经营许可、税务登记证证明，持续经营2年以上的临街独立式房屋第一层第一自然间，由征收实施单位委托具有相应资质的第三方评估机构参照同类地段的商业店面进行市场价值评估实行货币安置。搬迁补偿、临时安置补助、进度奖励参照住宅房屋（货币安置）补偿标准执行。停产停业损失补偿按其补偿价格（不含奖励及补助）的5%给予被征收人一次性补偿。

（三）非临街住宅房屋改为经营性用房的认定及补偿

原属合法住宅用房，被征收人改变房屋用途用作经营性用房的，且房屋办理了营业执照、经营许可、税务登记证明，仍按住宅房屋补偿。对实际用于经营的部分（按第一层第一自然间），应增计该部分补偿金额。

1.在房屋征收决定公告（或征地公告）发布前持续经营2年以上的，对实际用于经营的部分（按第一层第一自然间），增计该部分补偿（含奖励、补助等）金额的30%（包括商品及营业用具自行处理、搬运等因搬迁需要补偿的一切费用）。  

2.在房屋征收决定公告（或征地公告）发布前持续经营不足2年，对实际用于经营的部分，增计该部分补偿（含奖励、补助等）金额的15%（包括商品及营业用具自行处理、搬运等因搬迁需要补偿的一切费用）。

（四）公共祠堂及集体房屋的补偿

参照征收住宅房屋进行补偿安置

（五）附属房、临时建筑的征收补偿

1.有证的附属房按基准地价（见附件2）+重置价进行货币补偿，重置价分别按土木结构380元/㎡、砖木结构530元/㎡、砖混结构700元/㎡进行补偿，但不享受进度奖励与购房补助。

2.与主体房连接、符合房产测量规范的无证厨房、杂物间等附属房，经工作组认定后，按主体房屋补偿基准价的1/2给予货币补偿，但不享受进度奖励与购房补助。

3.无证猪（牛）栏、厕所、烤烟房等附属房，经工作组认定后，按土地补偿价+重置价进行补偿。土地补偿价均按占地面积80元/㎡进行补偿，重置价分别按土木结构380元/㎡、砖木结构530元/㎡、砖混结构700元/㎡进行补偿；

4.经相关部门认定为未超过批准期限的临时建筑，只给予适当货币补偿，分别按土木结构150元/㎡、砖木结构180元/㎡、砖混结构210元/㎡、框架结构240元/㎡进行补偿。

十三、保障与监督

（一）征收过程中，被征收人伪造、涂改权属证明文件，谎报、瞒报有关数据，冒领、多领、骗取补偿款或者骗取安置面积的，由征收实施单位追回补偿款、收回骗取的安置面积;涉嫌犯罪的，依法追究法律责任。

（二）实施单位、有关部门和测绘、评估机构及其工作人员违反本方案及相关规定的，依法予以处理；涉嫌犯罪的，依法追究法律责任。

（三）在规定的签约期限内未达成协议或房屋所有权人不明确的，由征收部门报县人民政府作出征收补偿决定，被征收人对征收补偿决定不服的，可申请行政复议或提起行政诉讼。在规定期限内未申请行政复议或提起行政诉讼，又未搬迁腾房的，将申请法院强制执行。

（四）阻挠和破坏征收工作，妨碍工作人员执行公务的，将依法予以处理；涉嫌犯罪的，将追究法律责任。

十四、其它事项

（一）房屋被征收后，土地使用权与所有权证同时收回。凡已补偿的建筑物、构筑物及附属设施等均由政府指定部门处理。

（二）签订补偿协议时，被征收人应持身份证、产权登记证等有效证件到场，因故不能到场的可以委托他人持相关证件及委托书到场代签（委托书必须当众出具或进行公证），所有产权证全部收回，并按有关规定进行变更登记。

（三）被征收房屋有租赁行为的，由房屋所有权人与承租人自行协商解决相关事宜。

（四）被征收人在选择货币安置后，补偿金额每户在30万元以下，且符合县住房保障管理办法规定要求的，按住房保障受理程序申请，获取承租资格后，与住房保障管理部门签订承租合同并按规定交纳房屋租金和接受管理。

（五）采取招投标方式确定拆房企业。拆除房屋时，实施企业必须将施工方案报建设行政管理部门备案后方可施工。

（六）征收范围内的管线迁移、改造和建设，按照“谁主管、谁迁移、谁经营、谁出钱”的原则，由各经营单位在规定期限内按要求迁移、改造，需重新建设的，也由该单位自行建设完成。

十五、本方案未明事宜，由研判组综合研判处理或报县棚改办研究确定。

十六、本方案自生效之日起施行。本方案施行前已实施的项目按原政策规定执行，本方案与相关法律、法规、规章和上级文件不一致的，以相关法律、法规、规章和上级文件为准。

十七、本方案由县国土资源局、县征地拆迁安置办公室负责解释。

 

附件：1.石城县县城建设用地范围内棚户区房屋征收补偿基

准价格

2.石城县县城城区基准地价及城区住宅用地土地级别

表

 

附件1

石城县县城建设用地范围内棚户区房屋

征收补偿基准价格

 

（一）一级区域房屋补偿标准

1．框架结构房屋：3200元/平方米；

2．砖混结构房屋：3100元/平方米；

3．砖木结构房屋：3000元/平方米；

4．土木结构房屋：2950元/平方米。

（二）二级区域房屋补偿标准

1．框架结构房屋：2900元/平方米；

2．砖混结构房屋：2800元/平方米；

3．砖木结构房屋：2700元/平方米；

4．土木结构房屋：2650元/平方米。

（三）三级区域房屋补偿标准

1．框架结构房屋：2400元/平方米；

2．砖混结构房屋：2300元/平方米；

3．砖木结构房屋：2200元/平方米；

4．土木结构房屋：2150元/平方米。

注：县城建设用地范围内房屋区域划分参照《石城县人民政府关于公布县城规划区基准地价的通知》（石府字〔2013〕49号）文件中土地级别划分范围，即一级土地级别范围内的房屋补偿标准按一级区域房屋补偿标准补偿；二级土地级别范围内的房屋补偿标准按二级区域房屋补偿标准补偿；其余土地级别范围内的房屋补偿标准按三级区域房屋补偿标准补偿。

 

附件2

石城县县城城区基准地价及城区住宅用地

土地级别表

                                            单位：元/平方米（万元/亩）

土地级别   基准地价 用地类型	Ⅰ	Ⅱ	Ⅲ	Ⅳ	Ⅴ
住宅	2750 （183.33）	1980 （132.00）	1370 （91.33）	950 （63.33）	630 （42.00）

                  

 

石城县城区住宅用地土地级别表